BETREUUNG
BEIM IMMOBILIENERWERBBeim
Kauf einer Immobilie in Südafrika sollten Sie als ausländischer Investor
vor der Unterschrift unter eine Offer to Purchase (Kaufangebot) folgende
Punkte nicht unbeachtet lassen. Im Download finden Sie unseren ausführlichen
Immo-Guide 2007
im praktischen pdf format. - Benennung
des Käufers:
Wer soll Käufer der Immobilie werden. Es gibt zwei Möglichkeiten. Der
Kauf einer Immobilie in eine Gesellschaft oder in den persönlichen Namen.
Vor- und Nachteile müssen unter dem Nutzungszweck der Immobilie abewogen
werden.
Hinweis: Lassen Sie sich diesbezüglich beraten.
- Fristen:
In der Regel wird mit der Annahme des Angebots bereits die Zahlung des Deposits
(der Anzahlung), in der Regel 5 bis 10% des Kaufpreises fällig. Damit setzt
sich der Käufer automatisch unter Druck und kann schnell in eine Situation
des Vertragsbruchs geraten, sollte er nicht umgehend die Anzahlung leisten können.
Fristen ziehen sich weiterhin durch den gesamten Übertragungsprozess der
Immobilie.
Hinweis: Wählen Sie längere Fristen, bis zu 10
Werktage werden ezüglich der Anzahlung in der Regel nicht verwehrt. Wählen
Sie bei anderen Fristen grundsätzlich immer längere Zeiten von 10 bis
15 Werktagen, um zeitaufwendige Überraschungen fristgerecht bewältigen
zu können.
- Finanzierung
erwünscht? Außer bei einem reinen Cash-buy (Zahlung des Kaufpreis
ohne jedwede lokale oder deutsche Finanzierung) sollte der Käufer immer darauf
achten die vertragsauflösende Klausel bezüglich der Finanzierung des
Kaufpreises nicht aus dem Kaufangebot streichen zu lassen. In der Regel können
50% des Kaufpreises lokal finanziert werden. Wird eine Finanzierung wider Erwarten
nicht gewährt, erlischt das Kaufangebot und es kommt kein Kaufvertrag zustande.
Hinweis:
Bestehen Sie grundsätzlich auf diesen Zusatz in Ihrem Kaufangebot, um sich
damit eine Hintertüre zur Flucht aus Ihrem Angebot offen zu halten.
- Voetstoots
(gekauft wie gesehen): Das Haus wird in der Regel in dem Zustand verkauft, in
dem es sich bei der Besichtigung oder zumindest zum Zeitpunkt der Unterschrift
unter dem Kaufvertrag befunden hat.
Hinweis: Möchten Sie Änderungen
vom Verkäufer vorgenommen haben, als bedingung Ihres kaufangebots, müssen
Sie dies in Ihrem Kaufangebot schriftlich vermerken.
- Frist
zur Annahme des Angebots:
Ein Kaufangebot ist in der Regel zeitlich befristet. Es kann als Druckmittel auf
den Verkäufer angewendet werden, wenn man sie kurz hält.
Hinweis:
wählen Sie die Frist so, daß zum Zeitpunkt deren Ablaufs noch in Südafrika
weilen, um die ersten notwendigen Schritte vornehmen und wichtige Unterschriften
leisten können.
- Fixtures
and Fittings: Gegenstände, die fest mit der Immobilie verbunden sind,
dürfen vom Verkäufer ohne vertragliche Vereinbarung nicht aus dem Haus
entfernt werden, wenn es verkauft wird. Hierunter fallen zum Beispiel Einbauschränke,
Einbauküchen etc.
Hinweis: Sollten Sie sich bei bestimmten Gegenständen,
die Sie übernehmen möchten nicht sicher sein, ob sie zum Haus gehören,
lassen Sie sie in Ihrem Kaufangebot auflisten.
- Nominierungsklausel:
In der Vergangenheit war es einem Käufer möglich, einen Käufer
an seiner Stelle aus Käufer in den Kaufvertrag einsetzen zu lassen, wenn
dies durch die Nominierungsklausel vertraglich vereinbart wurde. Da mit dieser
Klausel bei bestimmten Konstellationen die Übertragungssteuer eingespart
werden konnte im Rahmen eines direkten Widerverkaufs, wurde diese Klausel dahingehend
limitert, daß eine Nominierung noch am selben Tage der Vertragsunterzeichnung
erfolgen muß, will man eine zweite Übertragungssteuer vermeiden.
Hinweis:
Sie müssen sich im Klaren sein, ob Sie für sich oder Ihren Partner oder
eine Gesellschaft den Kaufvertrag unterzeichnen wollen. Machen Sie das in Ihrem
Angebot unbedingt deutlich. Besondere Formulieren bei einem Kauf in eine zu gründende
Gesellschaft sollten nur mit juristischem Beisstand vorgenommen werden.
- Zero-VAT-Geschäft:
Sollte eine Immobilie von einem zur VAT (vallue added tax / Mehrwertsteuer) angemeldeten
Verkäufer gekauft werden, zahlt der Käufer 14% VAT auf den Kaufpreis.
In diesem Falle kann es ratsam sein, die Immoblie ebenfalls in eine Gesellschaft
zu kaufen und diese Gesellschaft ebenfalls zur VAT anzumelden, um diese bereits
vor der Übertragung einzubehalten (Zero-VAT-Geschäft) oder zu einem
späteren Zeitpunkt vom Fiskus zurückfordern zu können. Alternativ
besteht die Möglichkeit, die Anteile der Verkäufergesellschaft zu übernehmen.
Hinweis:
Die Entscheidung diesbezüglich hängt vom Einzelfall ab und bedarf besonderer
Kontrolle, gegebenenfalls auch der Geschäftsbücher des Verkäufers.
- Maklerprovision:
Die Provision wird vom Verkäufer an den vermittelnden Makler bezahlt und
ist demnach im Kaufpreis mit enthalten. Sie beträgt nach Art der Immobilie
und je nach spezieller Vereinbarung zwischen 5 und 7,5% plus VAT.
Hinweis:
Achten Sie darauf, daß der Makler nicht von beiden Seiten eine Provision
verlangt, ohne dies ausdrücklich bekannt zu machen und im Kaufvertrag wiederzugeben.
Nur in den wenigsten Fällen kann ein Makler Provisionen von beiden Parteien
verlangen.
- Kosten:
Die Kosten des gesamten Verfahrens sind vom Käufer zu tragen; so auch die
Kosten des Notars, auch wenn dieser vom Verkäufer bestimmt werden kann.
Hinweis:
Verhandlen Sie mit dem Notar über einen Rabatt seiner Gebühren.
Nicht selten geben Notare bis zu 50% Rabatt auf ihre Gebühren.
Zusammenfassung:
Es gibt in Einzelfällen immer wieder Klauseln, die von den Standardverträgen
der Makleragenturen abweichen können. Lassen Sie sich alle Klauseln vom Makler
erläutern. Die Zeit muß dieser sich nehmen, denn er verdient sein Geld
mit Ihrer Unterschrift. Sollten Sie sich nicht sicher sein oder sich Ihr Gefühl
im Magen melden, gehen Sie lieber zu einem deutschsprachigen Juristen und lassen
Sie sich die Klauseln erklären. Die meisten Makler verfügen über
Kontakte zu deutschsprachigen Juristen am Kap.
Gerne
wird Sie die Makleragentur DIB (Deutsche Immobilienberatung) bei der Suche
unterstützen und versuchen Ihnen die Immobilie zu vermitteln, die Sie sich
wünschen. Um gezielt nach Immobilien zu suchen, die für Sie in Frage
kommen, sind Informationen Ihrerseits erforderlich. Im folgenden finden Sie einen
Fragenkatalog, dessen Beantwortung für den Suchservice nützlich wäre.
1.
Bestimmen Sie die Art und den Stil der Immobilie, die gesucht wird:
alleinstehendes
Haus, Stadthaus, Reihenhaus, in einem Sicherheitskomplex, Wohnung oder wollen
Sie selber bauen (lassen).
Hinsichtlich
des Stils: Cape Dutch, Klinker, Holz, Reetdach, Flachdach, historisch, modern...
2. In
welcher Stadtregion sollte Ihre Immobilie liegen? Gegenden lassen sich z.B. eingrenzen,
wenn Sie Wert auf Seeblick, Bergblick, Stadtblick oder Hafenblick (oder gar keinen
Blick) legen. 3.
In welcher Preislage sollte sich die Immobilie befinden, bzw. welches Preislimit
haben Sie sich gesetzt? 4.
Wird eine Finanzierung des Immobilienkaufs gewünscht? 5.
Muß Ihre Immobilie in der Nähe von einer Schule, öffentlichen
Verkehrsmitteln, Einkaufszentrum, Krankenhaus oder einer Hauptverkehrsanbindung
liegen? 6.
Über wieviele Räume sollte die Immobilie verfügen? Wieviele Schlafzimmer,
Badezimmer... 7.
Wünschen Sie Extras, wie Swimming-Pool, großen Garten, besonders große
Räume oder ähnliches? 8.
Welche Eigenschaften sollte die Immobilie auf keinen Fall haben?
9. Anderen
Besonderheiten, die Sie gerne berücksichtigt wissen möchten?
10.
Welcher Zeitraum schwebt Ihnen bezüglich des Immobilienerwerbs vor?
11.
Mit welchen Agenturen haben Sie bereits Kontakt aufgenommen? DIB
korrespondiert mit Agenturen in der ganzen Region. Der Suchservice ermöglicht
Ihnen, einen umfangreichen Überblick über das Angebot sämtlicher
Agenturen zu erhalten. DIB ist darauf bedacht, Ihnen als Käufer zur
Seite zu stehen. Für
diesen umfangreichen Suchservice berechnet DIB im Rahmen der Betreuung
beim Immobilienerwerb R 5,000. Dies beinhaltet Korrespondenz zu den lokalen Maklern,
das Einholen und die Übermittlung von Angeboten, die Überprüfung
bzw. die Formulierung von Kaufangeboten und die Begleitung bei Besichtigung von
lokalen Objekten, wenn gewünscht.
©
Christoph von Kalckreuth, Kapstadt, Südafrika 2005 |
